בתוך עשור ענף ההתחדשות העירונית צבר תאוצה: רשויות מקומיות הקימו מחלקות ייעודיות לתחום ותיקוני חקיקה הובילו לכדאיות כלכלית. ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בכר, שמנהלת כיום 40 פרויקטים בהיקף של למעלה מאלף יחידות דיור, מספר בראיון למגזין "מנהלים" על הפוטנציאל בתחום ועל הייחודיות של החברה | גלית שפיר
בשנת 2009 כשליאור בכר הקים את קבוצת הנדל"ן, שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, עמדו בפניו מספר אתגרים: הקמת עסק חדש, כניסה לתחום חדש שלא היה לו כלל ניסיון ושיווק של מוצר חדשני. שמונה שנים עברו מאז, תחום ההתחדשות העירונית צבר תאוצה וכיום כ- 1,100 חברות פועלות בענף ובונות אלפי יחידות דיור. בין החברות המובילות בענף קבוצת בכר, שבניהולו, המנהלת כיום 40 פרויקטים בשלבי תכנון ובנייה שונים, בהיקף של למעלה מאלף יחידות דיור, במספר ערים מרכזיות בארץ בהם: רמת גן, הרצלייה, רעננה, כפר סבא, גני תקווה, חולון ובת ים.
מה השתנה במהלך העשור האחרון בתחום ההתחדשות העירונית?
"תחום ההתחדשות העירונית עבר מהפיכה בשנים האחרונות. לפני כעשור נושא ההתחדשות העירונית היה מוצר יחסית חדש בענף הנדל"ן, שעיקר העוסקים בתחום היו חברות צעירות שהוקמו במיוחד למטרה זו. הנושא היה שנוי במחלוקת הן בקרב הרשויות המקומיות והן בקרב הגופים הפיננסיים. כיום התחום צבר תאוצה: חברות נדל"ן גדולות נכנסו לתחום, רשויות מקומיות הקימו מחלקות ייעודיות, שמתמחות בתחום של התחדשות עירונית, המוסדות הפיננסיים פתוחים יותר למתן מימון וליווי של פרויקטים וגם המחוקק זיהה חסמים בענף ותיקן חוקים קיימים, בהם שני תיקונים לחוק תמ"א 38: תיקון 38/2 ( המאפשר הריסת בניין ישן והקמת מבנה חדש בתקנים הנדסיים מחמירים שכוללים: ממ"ד בכל דירה, לובי מודרני, תוספת של מקומות חנייה ועוד) ותיקון לחוק תמ"א 38/3 שהוסיף זכויות בנייה לפרויקטים.
"דווקא בתחום התכנוני חלו שינויים לרעה. בעוד בעבר מוסדות התכנון אישרו בקלות יחסית פרויקטים של התחדשות עירונית, הרי שבשנים האחרונות הוועדות המקומיות עמוסות ומקשות על היזמים בפתיחת הבקשות ומסרבות לאשר תוספת של יחידות דיור לאור המחסור בתשתיות עירוניות מתאימות. נוצרה אי-וודאות תכנונית שמקשה לנהל תהליך תכנון. בחודשים האחרונים אני מרגיש שקיימת מגמת שיפור קלה עם הכנתם של תוכניות אב עירוניות, שנותנות מענה תשתיתי לפרויקטים עתידיים".
מה גרם לשינוי בענף?
"ירידה בהיצע הקרקעות הזמינות לבנייה באזורי הביקוש והעלייה במחירי הקרקעות הובילו להבנה בקרב היזמים והקבלנים, כי התחדשות העירונית היא האלטרנטיבה הטובה ביותר להקמת יחידות שלא במסגרת תוכנית ה"מחיר למשתכן".
מה היתרון היחסי שלכם בענף שהוא רווי בחברות?
"אנחנו חברה שצמחה מתוך התחום של התחדשות עירונית ולכן, על אף גילנו הצעיר, יש לנו ניסיון עשיר ביזמות ובביצוע של פרויקטים. אנחנו מבינים שהמיקום של הלקוח על ציר הזמן בעסקת נדל"ן השתנה. הוא לא עוד לקוח קצה שרוכש דירה מהקבלן, הוא גם בעלים של קרקע שבזכותה אנחנו בונים. הלקוח הוא העניין המרכזי בתהליך – מתחילת הדרך ועד מסירת המפתחות לביתו החדש".
יצירת אמון עם לקוחות
ליאור בכר החל את הקריירה המקצועית שלו עוד בתיכון, ובגיל 16 פתח את החברה הראשונה שלו בתחום ההפקות והאירועים. כעבור 13 שנה נטש את חיי הלילה ופתח חברה בתחום ההשקעות, שהתרחבה בהמשך לתחום הנדל"ן. בשנת 2009 פתח את קבוצת בכר, שבונה השנה מעל 250 יחידות דיור וצפויה להכפיל את היקף הפעילות שלה בשנתיים הקרובות. בבעלות הקבוצה חברת הנדסה וביצוע, המבצעת את הפרויקטים השונים.
מניסיונך, איך נכון להקים עסק?
"הדבר הראשון זה להתאהב במשהו. לבחור תחום שהעיסוק בו מגיע מבפנים, מהבטן, ואז לרוץ קדימה ולא לעצור לרגע. כמובן שדבר בסיסי הוא זיהוי הצרכים של קהל היעד ופיתוח של מוצר שנותן מענה ללקוחות ומביא להם ערך מוסף ייחודי. השלב הבא, שבלעדיו אי אפשר להצליח, הוא גיוס צוות של אנשים מצויינים, שמאמינים בחזון שלך ובדרך המימוש שלו. אם ביחד עם כל אלה מגיע גם לקוחות מרוצים, אתה יודע שאתה בכיוון הנכון… "
מה הקשיים בהקמת עסק מאפס?
"הקמת עסק חדש מלווה בחוסר וודאות ולחצים. אתה שם את כל כולך מבחינת הזמן וההון שצברת ויש המון לילות ללא שינה. גיוס הלקוחות הראשונים לעסק חדש היא משימה קשה, וקשה עוד יותר כאשר המוצר שאתה מציע לשוק הוא מוצר חדש. כל התחלה מביאה איתה התרגשות גדולה, אך יחד איתה גם עבודה סיזיפית של המון פגישות ויצירת אמון עם לקוחות, ספקים והגופים הפיננסיים".
מה השיטה הנכונה לגייס לקוחות ולשמר אותם?
"הדרך הנכונה להתנהל מול לקוחות היא לדבר איתם בפשטות, בגובה העיניים, לייצר מערכת יחסים של אמון, לא להבטיח מה שלא ניתן לקיים והכי חשוב להיות נאמן לעסקה".
הרבה עסקים לא שורדים את השנה הראשונה, מניסיונך איך נכון לנהל עסק בהצלחה?
"התפיסה הניהולית שלנו היא מבחן הממליץ. ההצלחה אצלנו בחברה נמדדת לפי מדד אחד – האם הלקוח והספק ממליץ עלינו לאחרים או לא".
איך נכון לנהל עובדים ולהגביר את תחושת המחוייבות שלהם לארגון?
"הכי חשוב זה נדיבות ניהולית. כל עובד בקבוצה צריך לדעת שמי שעומד בראש המערכת מכיר אותו, מכיר בחשיבותו, ומעניק לו סביבת עבודה מלאת שמחת חיים המאפשרת לו להגשים את עצמו ולעבוד עם חיוך".
